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营业房、商铺和门面房都是商业性质的房产，但它们之间存在一些差异。
1、营业房与商铺的区别：
营业房一般指商业性质的房屋，主要作为商业经营场所，如商店、餐厅等，其特点是产权年限较长，一般拥有较高的商业价值和投资潜力，而商铺则是指用于商业经营活动的场所，可以是一个独立的房屋，也可以是商场、购物中心内的一个经营空间，商铺的规模和形式多种多样，可以根据不同的商业需求进行定制。
2、营业房与门面房的区别：
门面房一般指临街的房子，主要用于商业经营，如零售店、小型超市等，其特点是直接面对街道，便于展示和吸引顾客，营业房则更侧重于场所的功能，即作为商业经营活动的场所，与门面房相比，营业房的范围更广，不仅限于临街的房子，还可以包括商场、购物中心等内部的经营空间。
营业房、商铺和门面房都是商业性质的房产，主要用于商业经营活动，它们之间的主要区别在于产权年限、规模、形式和用途等方面，具体选择哪种类型的房产，需要根据个人的投资需求、商业计划和经营需求来决定，以上内容仅供参考，如需更准确全面的信息，可咨询房地产领域专业人士。